은퇴생활목적자금 마련전략 2 : 주택연금 활용


주택연금은 9억원 이하(부부합산) 주택을 소유한 가구가 한 사람이 60세 이상인 경우 해당 주택을 담보로 하여 평생 동안 매월 일정액을 지급받을 수 있는 금융상품입니다. 대출을 받아서 집을 사는 모기지론(주택담보대출)과 반대로 소유한 주택의 양도를 조건으로 하여 대출을 받기 때문에 역모기지론 (Reverse Mortgage)라고 하는데 우리나라에서는 주택연금 (housing pension)으로 불립니다.


국민연금과 주택연금을 비교합니다.

국민연금은 연금소득이고 주택연금은 분할대출금입니다. 국민연금은 가입 기간 중 납입한 국민연금 보험료에 대한 보상으로 65세 이후에 연금소득을 받습니다. 주택연금은 주택을 담보로 매월 일정금액의 대출을 받아서 생활비로 사용하고 사망 시점에 주택을 처분하여 대출원리금을 상환합니다.

국민연금은 물가상승률에 비례하여 연금 수령액이 증가하지만 주택연금은 물가나 주택가격이 상승하여도 연금 수령액이 일정합니다. ​

국민연금은 부부 중 1인이 사망하면, 노령연금의 60%가 유족연금의 형태로 배우자에게 지급되지만 주택연금은 배우자 중 한 명만 생존하여도 동일한 금액이 지급됩니다. ​

주택연금은 배우자가 모두 사망하는 시점에서 주택가격이 대출원리금을 하회하여도 추가적으로 부담하는 금액이 없는 반면, 반대로 상회하는 경우 그 차액은 자녀 등에게 상속됩니다. ​


최근 주택연금 가입자가 빠르게 증가하였습니다.

거주하고 있는 주택 이외에는 별도의 은퇴자금을 마련하지 못한 노년 가구가 국민연금 만으로 생활하기 어려운 경우 주택연금을 활용하는 것이 좋습니다. 2007년 주택연금제도가 도입된 이후 2014년 이후 매년 1만명씩 증가하였습니다.



전통적으로 우리나라는 자녀가 장성하면 부모세대를 부양하거나 용돈을 드리고 부모가 사망하면 거주하던 주택이 상속되는 경우가 많았습니다. 하지만 사회, 경제적 변화로 인하여 자녀 세대가 부모의 은퇴생활비를 지원하는 것이 점점 어려워지고 있습니다. 부모 세대도 자녀에 의존하지 않고 노년 생활비를 마련할 대책을 세워야 하는데 주택연금도 그 대안이 될 수 있습니다. ​

한국주택금융공사가 2017년에 노년가구(60-80세 가구)를 대상으로 주택연금 설문조사를 실시하였는데 의미 있는 결과가 나왔습니다. 아래에 내용을 요약합니다.


■ 2017년 주택을 보유하고 있는 노년가구 (만 60~80세)중 50.7%만 주택 전체를 자녀에게 상속할 의향이 있는 반면, 27.5%는 자녀에게 상속할 의향이 없다고 합니다. 상속할 의향이 없다는 비율은 2008년 12.7%인 것과 비교하면 2배 이상 높아졌습니다.​

■ 노년가구의 90%가 주택연금을 인지하고 있으나 가입조건이나 주택연금수준 등 구체적인 내용을 알고 있는 가구는 17%에 불과합니다.

​■ 주택연금을 이용할 의향이 있다는 가구가 17.7%로서 역대 최고치를 기록하고 있습니다. 최근 5년 동안 동 수치는 14~15%에 머물렀습니다.​

■ 주택연금가입자중 69.3%가 타인에게 주택연금을 추천할 의향이 있다고 합니다.​

■ 주택연금의 가장 큰 장점으로는 매달 연금을 받을 수 있고 평생 동안 내 집에 계속 살 수 있다는 것을 꼽았습니다. ​

■ 단점으로는 자녀에게 물려줄 재산이 없어진다는 점과 월지급액이 너무 적다는 점, 그리고, 집값이 상승해도 계속 동일한 연금을 받는 것을 꼽았습니다.​

■ 주택연금가입자가 주택연금을 이용하게 된 주된 이유는 노후생활에 필요한 돈을 준비할 다른 방법이 없어서 (78.5%)와 자녀들에게 생활비 도움을 받고 싶지 않아서 (72.4%)로 나타났습니다. ​

■ 60-64세 노년가구 중 주택연금을 신청하지 않은 노년가구의 월평균수입은 318만원, 주택연금이용가구는 224만원으로 주택연금을 신청하지 않는 노년가구가 94만원 많았으나, 80세 이상 노년가구에서는 주택연금 이용가구의 월평균수익은 169만원, 그렇지 않은 노년가구는 120만원으로서 주택연금 이용가구가 49만원 더 많았습니다.

​■ 80세 이상 노년가구 중 주택연금을 받고 있는 가구의 24.7%가 자녀로부터 도움을 받고 있는 반면 주택연금을 받고 있지 않은 노년 가구는 57.9%가 자녀의 도움을 받는 것으로 나타났습니다.


주택연금의 구조

주택연금은 9억 이하의 주택을 보유한 가입자가 한국주택금융공사에게 지급 보증을 받아서 금융기관에서 주택연금대출을 받습니다. 대출금리는 CD(91물)+1.1% 와 신규대출 코픽스+0.85%중에서 선택할 수 있습니다. 가입자는 주택금융공사에 매년 보증료를 지급합니다.


주택연금 월수령액은 어떻게 산정되나요?

매월 일정액을 평생 동안 수령하는 종신지급 정액형을 기준으로 설명합니다. 한국주택금융공사의 홈페이지 (www.hf.go.kr)의 주택연금 메뉴에서 부부의 생년월일, 거주 주택의 주소 (또는 주택가격)를 입력하면 월연금액을 확인할 수 있습니다. 현재 70세인 가입자가 3억원짜리 주택을 주택연금에 가입할 경우 매월 895,780원을 지급 받습니다. ​

이 금액이 적정한 금액인지 여부를 평가할 수 있다면 주택연금 가입여부에 대한 판단이 쉬워 질텐데, 한국주택금융공사의 내부계리모형에 의해 산출되기 때문에 평가가 쉽지 않습니다. ​

주택연금대출금은 주택연금에 가입한 가입자와 배우자가 모두 사망하는 시점에서 주택을 처분하여 이자와 함께 상환됩니다. 주택매도가액이 대출원리금을 하회하면 이를 주택금융공사가 지급하고 반대의 경우에는 가입자의 상속인이 그 차액을 상속 받습니다. ​

주택금융공사가 가입자로부터 받는 보증료는 초기보증료(=가입시점 주택가격×1.5%), 월보증료(=대출원리금×0.75%÷12)가 있습니다. 보증료는 금융기관이 주택금융공사에 지급하고 가입자의 대출잔액에 가산합니다. ​

결국 주택금융공사의 수입원은 보증료이고 손실은 대출금 상환시 대출원리금이 주택가격을 상회할 때 발생하기 때문에 순손익은 다음과 같이 계산됩니다.

주택금융공사의 순손익 = ​

보증료 현가 – Max[가입지 사망시점 (연금대출원리금 – 주택가격), 0]의 현가

주택금융공사는 위 박스 안에 있는 순손익이 제로가 되도록 주택연금 월지급액을 산정합니다. 주택금융공사가 국민연금만으로는 노후생활비를 충당할 수 없는 고령자들을 지원하기 위하여 주택연금상품을 공급하는 공적인 기능을 수행하고 있기 때문에 주택연금으로부터 발생하는 기대손익이 제로가 되도록 주택연금액을 산정합니다.

주택가격이 동일하더라도 주택연금 수령액은 2007년 주택연금이 도입된 이후 지속적으로 감소하고 있는데 그 이유는 가입자들의 기대수명이 길어진 반면, 주택가격 예상상승률은 하락 (3.5%→2.7%)하는데 주로 기인합니다. 그럼에도 불구하고, 한국금융연구원 보고서 (2017)에 의하면 주택금융공사의 손실은 계속 증가할 것으로 분석되었습니다. 이는 상대적으로 주택연금 가입자에게는 혜택이 있다는 것을 의미합니다. ​


가입자 입장에서 주택연금의 득실을 비교합니다.

주택연금의 대출금리는 변동금리로서 CD(91일물)+1.1% 또는 신규대출 코픽스+0.85%중 가입자가 선택할 수 있습니다. ​

가입자는 지급보증서를 발급한 한국주택금융공사에 초기보증료 1.5%와 매년 0.75%의 보증료를 부담합니다. 주택연금 수령기간을 30년으로 가정하면 초기보증료는 간단히 연 0.05% (1.5%÷30)라고 한다면 주택연금의 대출금리는 CD+1.9% 또는 신규대출 코픽스+1.65%입니다. 신규대출 코픽스 금리가 2.04% 정도 되니까 현재 3.7%정도 대출금리가 나옵니다. ​

대출금리측면에서는 현재의 은행의 주택담보대출과 비교하여 매력은 크지 않을 수도 있습니다. ​


주택연금의 다른 장점을 살펴 봅니다.

주택연금의 가장 큰 장점은 부부가 모두 사망할 때까지 주택에서 거주하면서 주택연금을 받을 수 있다는 것입니다. ​

사망 시점에서 주택가격이 주택연금대출 원리금 잔액보다 크면 자녀에게 상속이 가능합니다. 반면 주택가격이 대출원리금 잔액에 모자라면 가입자는 지급 의무가 없고 주택금융공사가 대납합니다. ​

주택연금대출에서 발생하는 이자는 연 200만원까지 연금소득공제를 받을 수 있는데, 65세 이후에 국민연금 또는 퇴직연금에 대한 소득세를 납부할 때 연금소득공제를 받을 수 있습니다. ​

주택연금을 수령한다고 하더라도 기초연금의 수령 금액에 영향을 미치지 않습니다. 기초연금은 보유재산에 대한 소득환산액과 기타 소득 합산액이 일정 수준 이하인 고령가구에게 지급하는 연금입니다. 국민연금과 달리 주택연금은 부채(주택담보대출)로서 주택가격에서 차감된 후 소득환산액이 산정됩니다. ​

설문조사 결과처럼 연금수령액이 예상보다 작다고 생각할 수도 있습니다. 부부 중 한 사람은 100세까지 생존한다고 가정하여 주택금융공사가 주택연금 수령액을 산정하기 때문입니다. 하지만 연금월수령액이 많아진다는 것은 사망시 상환하여야 하는 대출원리금이 증가한다는 것을 의미하게 되고, 주택가격이 예상보다 더 상승하는 경우 자녀에게 상속되는 금액 (=Max[주택처분가격-대출원리금, 0])이 작아지게 됩니다.